前言

　　中场哨响！2023年已经过半。上半年，政策给力，呵护市场稳健向前；上半年，楼市趋稳，市场信心逐步恢复；上半年，主流房企拒绝摆烂，优质产品层出不穷......

　　在这样的市场环境下，长沙楼市交了这样一份答卷：2023上半年全市住宅成交面积683.95万平米；成交均价11421元/㎡;120-144㎡的面积段占比最高；岳麓区为置业者首选......

　　数据描绘长沙楼市，专业铸就公信力！

　　今日，由0731房产网、0731地产研究院携手智信评估 ，联袂奉上《2023上半年长沙楼市白皮书》，长沙楼市精彩尽在其中！

　　TOPIC一 土地市场

　　1.1.1 长沙市土地供应面积

　　2023上半年长沙市土地总出让面积约513.38万平米，同比下降约35%；总建筑面积约1073.33万平米，环比下降约38%。同比下降直接原因是上半年集中供地总规模不如2022年同期，而根本原因是集中供地由固定批次供应改为常态化供应。

　　1.1.2 长沙市土地供应结构

　　2023上半年长沙市居住用地（住宅+商住）总出让面积约202.5万平米，约占总量的39%。主要原因是长沙县、浏阳市的居住用地供应量比往年高。从这两地公布的全年推地计划来看，今年居住用地的供应占比会比往年高。

　　1.1.3 市内六区及长沙县土地供应面积

　　2023上半年市内六区及长沙县的总出让面积约326.35万平米，同比下降约13%；总建筑面积约733.24万平米，同比下降约16%。同比下降的主要原因是集中供地量减少。

　　1.1.4 市内六区及长沙县土地供应结构

　　2023上半年市内六区及长沙县居住用地（住宅+商住）供应量最大，总出让面积约146.68万平米，约占总量的45%。

　　Part 22023上半年长沙市土地成交

　　1.2.1 长沙市土地成交面积

　　2023上半年长沙市土地总成交面积约424.04万平米，同比下降约27%。总成交建筑面积约893.45万平米，同比下降约26%。

　　1.2.2 长沙市土地成交结构

　　2023上半年长沙市居住用地（住宅+商住）总成交面积约156.57万平米，约占总量的37%。

　　1.2.3 市内六区及长沙县土地成交面积

　　2023上半年市内六区及长沙县土地总成交面积约为289.92万平米，同比下降约12%；总建筑面积约为655.45万平米，同比下降约15%。

　　1.2.4 市内六区及长沙县土地成交结构

　　2023上半年市内六区及长沙县居住用地（住宅+商住）总成交面积约112.22万平，约占总量的39%。其中内六区的居住用地全部来自集中供地。

　　Part 3 2023年长沙市土地成交排行

　　Part 4土地市场总结

　　1.4.1 长沙土地供应转向常态化

　　长沙4月、5月的两批集中供地都取得了好成绩，因此后续批次的间隔时间有了明显的缩减。长沙集中供地的第一批和第二批之间，间隔了一个半月；第二批和第三批之间，间隔了不到一个月；而最新的第四批，其与第三批的间隔缩短为半个月了，土地市场回暖向好。

　　1.4.2 央国企仍是拿地主力

　　从2023上半年集中供地成交情况来看，在长沙的拿地企业中，五成是央国企，两成是各区政府平台，央国企仍是拿地主力。

　　不仅是长沙，中指研究院发布的半年度数据显示，央国企今年拿地金额占比57%，较2022年有明显提升，稳健型央企资金状况相对较好，仍是热点城市拿地主力。

　　1.4.3 流拍撤牌率低

　　长沙上半年完成了3批集中供地土拍，共有15宗居住用地挂牌出让，最终成交了14宗，仅有一宗在开拍前中止撤牌了。

　　其他集中供地城市为降低流拍撤牌率，也会提前摸排企业参拍意愿，调整完善土拍规则、精选优质地块。多因素带动下，全国住宅用地流拍、撤牌数量均下降明显。

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　　TOPIC二 商品房市场

　　2.1.1 近年来新建商品房供应情况

　　2023年1-6月，全市新建商品房供应656.02万平米，其中商品住宅供应545.68万平米，非住宅供应110.34万平米，供应规模为近几年新低。

　　2.1.2 各行政区新建商品房供应情况

　　2023年1-6月，全市新建商品房供应656.02万平米。从各行政区的情况来看，岳麓区新建商品房供应211.75万平米，排在全市第一位，较大幅度领先其他区县市，是全市唯一一个供应面积在200万平米以上的地区，占全市成交比重的32.28%，其次是雨花区，为109.93万平米，而其他区县市供应面积均在100万平米以下。

　　从涨幅来看，全市新建商品房供应同比小幅下降，降幅为2.41%，同比增幅最大的是望城区，为52.26%，而宁乡市同比下降63.37%。

　　2.1.3 新建商品住宅供应情况

　　2023年1-6月，全市新建商品住宅供应545.68万平米；从各行政区的情况来看，岳麓区新建商品住宅供应170.01万平米，高居全市第一，望城区供应量排在第二，为90.17万平米，雨花区紧随其后，供应面积为87.82万平米，仅宁乡市供应面积在10万平米以下，为9.26万平米。

　　从涨幅来看，全市新建商品住宅供应同比小幅增长1.51%，除天心区、雨花区和望城区同比保持正增长外，其他区县市均呈不同程度下降，其中宁乡市下降最为明显，同比下降达58.21%，而天心区增长幅度最大，达143.48%。

　　Part 2市场成交情况

　　2.2.1 近年来新建商品房成交情况

　　2023年1-6月，全市新建商品房成交852.81万平米，其中商品住宅成交683.95万平米，非住宅成交168.86万平米。在2022年之前，半年度成交都在一千万米以上，而自2022年开始，全市商品房成交水平大幅下滑，半年度成交规模维持在800-900万平米之间。

　　2.2.2 新建商品房成交情况

　　2023年1-6月份，全市新建商品房成交852.81万平米，分行政区来看，岳麓区成交面积为223.66万平米，位列第一梯队，雨花区、望城区成交面积分别为144.76万平米、122.74万平米，处于第二梯队。而全市成交最少的是芙蓉区，上半年仅成交26.26万平米。

　　从涨幅来看，全市新建商品房成交较去年同期减少4.38%，各区县市与同期相比涨跌表现不一，其中天心区同比增长幅度最大，增幅为25.10%，而岳麓区降幅最大，为16.94%。

　　2.2.3 新建商品住宅成交情况

　　2023年1-6月份，全市新建商品住宅成交683.95万平米，分行政区来看，岳麓区成交面积排名第一，达178.61万平米，其次为雨花区、望城区，成交面积分别为106.14万平米、100.23万平米，而其他县市区成交面积均低于100万平米，其中芙蓉区仅成交16.64万平米。

　　从涨幅来看，全市新建商品住宅成交水平与去年同期基本持平，同比小幅增长0.73%，除开福区、岳麓区和长沙县外，其他县市区同比均呈增长态势，其中天心区同比涨幅最大，增长47.04%，而岳麓区同比降幅最大，为20.61%。

　　Part 3市场价格走势

　　2.3.1 近年来新建商品房成交情况

　　2023年1-6月，全市新型商品住宅均价11421元/㎡，非住宅均价9600元/㎡，住宅均价总体维持稳中上行的态势，非住宅均价则有所波动。

　　2.3.2 新建商品房的价格走势

　　2023年1-6月，全市新建商品房成交均价10903元/㎡，分行政区来看，岳麓区成交均价位居榜首，达13577元/㎡，天心区紧随其后，成交均价达13192元/㎡；宁乡市成交均价最低，为5672元/㎡。

　　从上涨幅度来看，一季度全市新建商品房成交均价同比上涨17.07%，除芙蓉区、开福区和宁乡市同比仍小幅下跌外，其他区县市均呈上涨态势，其中岳麓区上涨最快，涨幅为32.68%，其次是雨花区，成交均价同比上涨24.62%。

　　2.3.3 新建商品住宅的价格走势

　　2023年1-6月，全市新建商品住宅成交均价11421元/㎡，分行政区来看，岳麓区成交均价最高，达14180元/㎡，天心区排名第二，达13794元/㎡；而排名末位的是宁乡市，成交均价为5541元/㎡。

　　从成交涨幅来看，今年上半年全市新建商品住宅成交均价同比增长22.44%。分行政区来看，各行政区同比均有不同程度的增长，其中雨花区增幅最大，达40.33%，紧随其后的是岳麓区，增长36.92%；而长沙县同比增长幅度最小，仅为0.55%。

　　Part 4供销比

　　2023年1-6月，全市新建商品房供销比0.65，住宅供销比0.80，非住宅供销比为0.77，处于供不应求的状态，供销比与去年上半年基本持平。

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　　Part 5 2023年上半年长沙楼市排行榜

　　2.5.1 权益榜

　　2023年上半年有2家房企权益销售金额超40亿元，分别是：中海地产42.28亿元，华润置地40.85亿元。超30亿元的房企共有5家。2023年上半年长沙楼市房企销售金额权益榜的门槛为9.43亿元，相较去年上升了0.65亿元。

　　权益榜销售金额前三名的总和，与最后3名的总和，相差87.95亿元，充分说明长沙楼市房企格局继续分化，强者恒强。权益榜中30.20亿到42.28亿（含）的房企占比25%；20.85亿到28.89亿（含）的房企占比25% ；9.43亿到17.70亿（含）的房企占比50%。

　　2.5.2 全口径榜

　　2023年上半年长沙楼市房企销售金额全口径榜上，中海地产勇夺半年度头把交椅，以 43.20亿元的成绩傲视群雄。中海地产是房企榜双榜第一。招商蛇口以41.32亿元、华润置地以40.85亿元分列第二、三位。2023年上半年长沙楼市房企销售金额全口径榜的门槛为11.31亿元。全口径榜销售金额前三名的总和，与最后3名的总和，相差87.56亿元。

　　全口径榜中40.85亿到43.20亿（含）的房企占比15%；32.13亿到36.97亿（含）的房企占比35%；11.31亿到21.03亿（含）的房企占比50%。

　　纵观2023年上半年长沙楼市房企销售金额权益榜、全口径榜，本土房企表现还是较为活跃的，中建信和、城发恒伟、长房集团、运达集团均是本土实力开发商。中海地产今年跃至双榜TOP1，正是因为今年多个热销红盘的推动。与去年同期相比，2023年上半年市场复苏动力有明显增长，上半年房企销售金额权益榜TOP3总和比去年增长了16.3%。

　　2.5.3 住宅成交面积TOP10

　　2023年上半年长沙楼市住宅劲销榜成交面积TOP3分别是：长沙润府13.31万平米、万科森林公园12.70万平米、长沙北中心·保利时代12.17万平米。

　　在2023年上半年长沙楼市住宅劲销榜（成交面积）中，由本土开发商独立开发的项目占20%，由外来开发商开发的项目占80%。与去年同期相比，今年上半年住宅劲销榜成交面积TOP5均有明显增长。2023年上半年住宅劲销榜成交面积TOP3的总和，比去年增长了20.8%。这也说明优质人居产品始终有市场。

　　2.5.4 住宅成交金额TOP10

　　2023年上半年长沙楼市住宅劲销榜成交金额TOP3分别是：长沙润府19.97亿元、万科森林公园19.52亿元、中海星樾府18.10亿元。长沙润府、万科森林公园分别是住宅榜双榜第一、第二。

　　与去年同期相比，2023年上半年住宅劲销榜成交金额TOP3的总和，比去年增长了5.7%。

　　纵观2023年上半年长沙楼市住宅劲销榜（成交面积、成交金额）可以清晰地发现，2023年上半年长沙房地产市场改善型正占主导。把钱花在品质上、配套上，正成置业者的主流。万科森林公园、长沙润府、长沙北中心·保利时代等，都各有不错的优势，符合人居想象。长沙楼市正在进入改善阶段，同时刚需产品依然受到置业者的青睐，有品质、真正的好产品一定能实现销售可持续性。

　　2.5.5 各区域住宅劲销榜

　　从内五区的情况看，今年上半年岳麓区依然保持着成交面积第一，成交225.8万平方米，超出第二名81万平方米。芙蓉区最低，成交面积只有26.5万平方米。梳理住宅产品的面积段来看，各区销售金额前5名的项目，所售卖的产品依旧以普通住宅为主，改善型需求占主导。

　　区域榜中建筑面积在100㎡-150㎡的产品占比达到55%；建筑面积在150㎡-200㎡的产品占比达到30%；200㎡以上的产品占比15%。从内五区的情况看，2023年上半年岳麓区新建商品房成交均价最高，13502.8元/平方米；其次是天心区13136.6元/平方米；第三是雨花区11777.4元/平方米；开福区、芙蓉区成交均价排在最后两位。

　　在2023年上半年长沙楼市各区域住宅劲销榜中，涵盖了2023年上半年表现优异的标杆房企和优质项目。榜单项目所涵盖的产品，从刚需到改善应有尽有，也从侧面说明，长沙房地产市场包容性较大，置业者各取所需，共享城市发展红利。

　　2.5.6 公寓成交金额TOP5

　　在公寓市场，运达中央广场以6.76亿元的成绩位列今年上半年公寓劲销榜第一，成为各方的焦点。值得注意的是，运达中央广场已连续两年获得了年度公寓劲销榜第一，是实打实的实力选手。我们拭目以待，2023年的年度公寓劲销榜上，第一会是谁呢？

　　非住宅商品房的去化一直是长沙楼市的一大痛点。今年也不例外，从数据可知，今年上半年公寓成交金额同比去年有明显的下降。

　　2.5.7 商铺成交金额TOP5

　　在商铺这一细分市场上，保利国际广场以1.08亿元的成交金额位列今年上半年商铺劲销榜第一。商铺榜整体成绩不甚理想。

　　2.5.8 写字楼成交金额TOP3

　　今年上半年，湘江FFC以2.21亿元的成绩位居写字楼市场第一。与去年同期相比，今年上半年写字楼成交也不太理想。

　　受大环境影响，整体来看商办市场依然供过于求，库存量大。去化难是未来房企仍要面对的首要问题。除了政府提供政策支持外，房企自身应该思考如何更加精准地定位、筛选目标群体，寻求破局之道。

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　　TOPIC三 置业者分析（六区一县）

　　3.1.1 年龄结构

　　2023年1-6月，全省26-35岁购房者占据半壁江山，比重为48.02%，其次为36-45岁置业人群，占比为27.03%，两者合计共占比75.05%，全市购房者以首次刚需和首次改善为主。

　　3.1.2 原籍结构

　　2023年1-6月，全省购房者主要来源为本省，占比高达85.42%。其中，来自省内其他市州的购房者占比66.17%，来自本市的购房者占比19.25%。省外购房者比例也比过去几年增多，今年省外购房者占比达到14.58%。

　　Part 2置业偏好

　　从新建商品住宅的面积结构来看，120-144㎡的面积段占比最高，高达42.54%，其次是90-120㎡，达28.92%，这两个面积段成交占比合计超七成，144㎡以上的改善需求占比为24.70%，90㎡以下面积段占比仅3.84%。

　　Part 3价格及付款方式（六区一县）

　　3.3.1 单价结构

　　从住宅成交单价结构来看，六区一县住宅单价在7000元/㎡的仅一成左右，15000元/㎡以上的占比接近两成，置业者对价格的接受度逐步提升。

　　3.3.2 付款比例

　　从购房资金结构来看，首付比例35%及以下的占比最高，达40.60%，表明全市至少超四成购房者为首套刚需，35%-45%的占比19.50%，首付比例45%-100%的占比22.13%，表明改善型需求市场较大，一次性付款的占比达到了17.77%。

　　TOPIC四 房地产形势研判

　　Part 1政策层面2023年全国较多城市房地产调控政策都有所放松，随着二季度房地产市场持续转弱，下半年的支持政策加码预期增强。政策执行的力度和节奏在一定程度上取决于宏观层面的变化，上半年宏观经济主要指标均下滑，经济恢复向好基础不牢，投资、消费恢复动力不足，经济稳步恢复仍面临诸多挑战，若下半年经济仍持续转弱，则房地产作为经济“稳定器”，托底政策或将加速落地。需求端，主要是降低购房门槛以及成本。企业端，则是有望落实金融支持政策。

　　长沙目前在调控政策执行上仍属于较严苛梯队，上半年出台政策主要以鼓励消费为主，但楼市出台政策落地时效加快，短期刺激见效。在目前的大环境下，下半年长沙房地产支持政策有望加码。

　　Part 2新房市场

　　居民收入预期转弱、房价下跌预期加强、对能否顺利交房的担心等等因素，均影响当前购房者的置业选择。在目前的经济环境与政策环境下，购房者的置业积极性难有大的转变。供应端短期内开发商开工投资意愿难有明显恢复，将维持目前的推货节奏，预计2023年全市新房住宅供应面积将小幅下滑。

　　而当前市场进入阶段性调整，阶段性需求释放临近尾声，需求增长动能转弱，二季度市场热度逐月降低。虽上半年房地产市场需求端表现整体略好于去年同期，但后续市场真正的回暖仍需要政策端的利好作为基石，预计2023年全市新房住宅成交供应面积与去年基本持平。

　　结语

　　《2023上半年长沙楼市白皮书》今日发布，作为长沙楼市最忠实的记录者，《白皮书》以一个服务者的姿态，二十余年来坚持服务于购房者与开发商，用数据刻画楼市的点点滴滴，展现长沙楼市的别样精彩。