2012年，我国楼市调控保障与市场“双向发力”。保障房建设量与竣工量双达标，在稳定市场预期、带动楼市投资等方面发挥重要作用。同时，商品房调控作用显现，房价涨幅得到明显抑制，投机炒房空间被进一步压缩，自住型需求稳步释放。但年末部分城市出现的“暖冬”现象，提醒调控仍需持续深入。延伸阅读【住建部：明年限购不动摇 坚决遏制投资投机需求】

    迎难而上，万亿保障房投资显现多重效应

    据住建部最新数据，今年前１０个月，全国竣工保障房５０５万套，新开工７２２万套，投资超１万亿元，提前完成全年计划。 保障房投入已连续两年突破万亿元。记者采访了解到，今年中央继续加大对保障性安居工程的支持力度，各地克服时间紧、资金缺、拆迁难等一系列难题，强力推进保障房建设。

    为了加快推进保障房建设，多省启动实施了约谈问责机制。今年１月，江西省７个县市区负责人因为保障房建设进度缓慢被约谈。２０１１年以来，黑龙江省已对４６个市县约谈问责。面对资金瓶颈，广东省通过设立省级公共租赁住房以奖代补专项资金，引导各级政府多渠道筹集，两年完成投资３９６亿元。山东省今年各级财政筹资达１４７亿元。黑龙江省累计投入达３４７亿元。延伸阅读【住建部：放松调控导致房价过快上涨将约谈问责】

    “在土地资源极为紧张的局面下，市政府拿出１３００亩土地建设保障房，市场价格达３２．５亿元，有效缓解了资金难。”南京市建委副主任毛龙泉介绍，南京市规划三年建设四大保障房片区，总投资约４００亿元。通过多方筹资，两年来已完成投资２４５亿元。此外，许多地方还将保障房建设项目上网公示，由群众监督工程进度与质量。

    保障房快速推进让发展成果惠及更多百姓，三年来，我国已竣工保障房１２６７万套，近１亿人口居住条件得到改善。 “保障房在稳增长、稳房价方面发挥出越来越重要的作用。”中国房地产开发集团理事长孟晓苏说，去年以来，全国保障房投资已超过２万亿元，约占房地产投资的两成，对投资的拉动效应显而易见。此外，保障房大规模入市，无疑将起到“镇静剂”的作用。

    楼市逐步回稳，刚性需求引领市场

    近日，部分上市房企发布了今年前１０个月的销售业绩，１６家主要上市房企销售目标完成率超八成，有９家房企１０月份环比上涨。而房企销售业绩上涨的主要原因是刚性需求的支撑。江苏省房地产研究会会长李智表示，被称为“史上最严厉”的调控已经持续两年，房地产市场曾一度陷入浓厚观望。今年以来，“有保有压”、适时预调微调，促进楼市逐步回稳。尤其是刚性需求人群成为市场的中坚。延伸阅读【新闻分析：2013年楼市调控政策有何新信息？】

    李智认为，今年楼市出现三个阶段：２月对首套房贷款给予优惠，直接推动了二季度刚性需求入市；两次降息，两次降低存款准备金率，市场信心增强，７月全国房价“止跌”；１１月部分重点城市成交放量，房价显现上涨压力。

    国家统计局数据显示，房地产市场整体呈现投资增、房价平的特点。前１１个月，全国商品房销售面积９亿多平方米，同比增长２．４％，销售额５．３万亿元，同比上升９．１％。数据显示，１１月，全国１００个城市住宅平均价格为８７９１元／平方米，环比上涨０．２６％，自今年６月止跌后连续第６个月环比上涨。

    住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地产调控有两个明显成果：一是房价涨幅得到了很好的抑制，目前７０个大中城市的房价整体涨幅非常微小。其次，投机炒房的空间进一步被压缩。“在楼市投机之风最盛的时候，市场上６成为投机投资者。而今年以来，大部分的购房者是自住需求。”南京市东凯置业董事长包天雷说，二套房首付６成，几乎让杠杆率接近为零。而“双限”政策持续发力，极大减少了投资行为。“只要调控持续，刚性需求将引导楼市的供应更趋合理。”他说。

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    翘尾显现，楼市调控仍需深化完善

    四季度以来，尤其１１月份我国部分重点城市商品房销售持续放量，土地市场明显升温，部分一线城市高档商品房市场出现回暖，“暖冬”行情再次引发市场关注。

    据市场机构数据显示，１０月份，全国百城土地供应量同比增加２１％，环比增加９％，土地均价和溢价率也明显上升。万科１１月新增１３０多万平方米土地储备。绿城及其联合体两天内先后在天津和大连两地耗资６７亿元拿地。日前，北京东三环外农展馆地块挂牌出让，挂牌价２０亿，折合楼面地价３．３８万元／平方米，远超昔日万柳地块起始楼面价。

    中央农村工作领导小组办公室主任陈锡文日前表示，目前我国土地供应结构不合理表现在供给比例和价格上。工业用地占总供地规模的７０％，闲置工业用地挤占了住宅商业用地供给，是商业用地价格居高不下的重要原因。延伸阅读【住建部重申调控不放松 楼市新政“时刻准备着” 】

    某研究院（华东）总监曹旭东表示，楼市“暖冬”带来房价微涨，这与一些城市年底推出高价盘相关，绝非普遍现象，也不存在房价大幅反弹的可能。但也有业内人士表示，部分重点城市房价依然存在反弹的风险。“暖冬”也反映出，由于利空出尽的影响和开发商对调控政策的适应，调控政策对抑制市场的“边际效应”有所减弱，调控效果尚不巩固。

    近期，中央再次强调加强房地产市场调控和住房保障工作。一些专家表示，这为此前摇摆不定的市场预期定下了基调，这预示明年的房地产调控基本不会出现放松的可能性。当前，除了行政调控外，还需要进一步完善市场化调控手段，这将是决定未来房地产市场能否健康稳定发展的关键。

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    住建部:积极配合金融部门 严格执行差别化住房信贷

    楼市调控松绑的消息再遭监管层否认。

    新华社6月18日报道称，针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道，住房和城乡建设部新闻发言人当天在接受该社记者专访时强调，住房城乡建设部门将“积极配合”金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。

    上述住建部发言人并未明确指出该声明是针对何报道而发。

    此前的6月16日，有媒体报道称，在住建部看来，提高首套房首付比例至30%，本身是不符合调控总基调的，而近期信贷政策的放松和降息等动作，“是一个从错误到正确的调整”。

    嘉华（中国）投资有限公司副董事谷文胜认为，住建部再次强调限购政策不放松及差别化信贷政策要严格执行，是对房地产市场回暖预期的一个“点刹”。他认为，目前降息以及首套房贷优惠幅度扩大，已能缓和开发商的过冬状态。

    监管层辟谣忙

    任何政策的风吹草动都会导致房地产领域出现异动。伴随着这些风吹草动，近期监管层针对楼市调控的辟谣声明不断。

    6月12日、14日，国家发改委、银监会相继发布声明。前者称“发改委将松绑房地产”等消息不实，后者则表示，有关媒体报道银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50%，未做任何调整。

    此外，央行新闻发言人也已就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应称，个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率最低可七折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。

    一位不愿具名的国企开发商称，在稳增长的政策预期下，房地产调控政策即使不放松，但在执行力度上可能还是会逐渐放松。该开发商个人认为，现在房地产企业虽不能说已经十分“好过”，但对于大多数企业而言，最坏的时候的确已经过去。

    同样是来自前述6月16日的一则媒体报道称，有湖南、天津、陕西等省市发改委人士对该报证实，在4月国务院常务会议关于当前宏观经济形势分析后，在当地经济形势座谈会上分发了一份文件，其中对于房地产提出了三条非常明确的调控建议，即落实利率优惠、降低首付比例、减免相关税费。

    住建部发言人昨日重申，“当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作。特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。”

    此前的6月5日，在谈到差别化住房信贷和税收政策时，住建部的口吻颇值得玩味：对居民家庭购买首套普通自住房的信贷支持和税收优惠政策，“要在中央统一政策框架内落实好”。

    至于二套房以上的信贷和税收政策，住建部的要求则是，“严格执行商业性个人住房贷款的二套房认定标准、首付款比例、贷款利率和三套及以上住房停贷政策”。

    开发商未抱太大希望

    作为楼市调控政策的主要监管方之一，住建部面临的监管压力不小。

    此前，有说法称住建部近期还曾针对房地产市场进行过调研。但住建部研究中心副主任王珏林昨日称，住建部最近并无调研活动，“你们说的调研是去年政策研究中心和某投资公司合作的民间调研项目，跟住建部没什么关系。”

    王珏林提及的这家投资公司的一位高管昨日介绍，2011年，该公司和住建部下属的政策研究中心联合发布了一份报告，对鄂尔多斯及陕北神木、府谷、榆林等地的民间投资展开了调研。该报告称，短期来看，民间资本不会大规模从房地产市场撤出；中长期看，民间资本仍会继续参与房地产业。

    上述高管的说法与王珏林颇为接近。

    “去年的调研主要是研究上述地区2010年的资本和房地产情况，今年的调研活动是去年的延续，对去年的调研过的地点进行新的调研，了解现在的状况。”该高管说，这是民间的纯学术活动，不是住建部的调研活动。

    事实上，开发商对于楼市调控政策进一步放松并未抱太大希望。

    景瑞地产集团副总裁杨铁军说，住建部昨日的声明是重申，市场的确已经出现了回暖，也带动了土地市场有所升温。但房地产企业对于市场依然没有过于乐观，至少在限购政策不放松的情况下，2012年很难预期房地产市场会有大幅度的回暖。

    谷文胜也说，目前降息以及首套房优惠幅度下滑，已能稍微缓和开发商此前过冬的状态。但企业对于房地产市场依然不会过于乐观，接下去会接着这波行情加大出货力度，回笼一些资金。此前降价幅度过大的项目，或许优惠幅度会有所收窄。

    18日，《人民日报》以《房价还能不能压得住？》为题，吹风楼市调控。文章援引专家观点指出，“房地产调控的任务还没有完成，房价还没有回到合理价位，与房地产市场长期平稳健康发展相关的制度建设也只是刚刚起步。在这种情况下，房地产调控不能放松。政府要实现稳增长，应该注重培育经济可持续增长的内生动力，不能走过分依赖房地产业的老路。”

    该文提到，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏近期参与了一项调研。

    “从我们的调研看，（春节以后楼市明显回升的）成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。”张小宏据此判断，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。

    “这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。”张小宏说。

    《房价还能不能压得住？》一文写道，业内人士仍然认为，房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3-5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。

    摩根大通昨日发布研报称，在5月全国房价续降背景下，维持今年全国房价下降5%～10%的判断，其预计部分一线城市降幅可达15%～20%。

    关于下一步楼市调控，张小宏告诉《人民日报》记者，要促进三个“合理回归”：

    一是促进地方政府心态回归，逐步减少对房地产业的依赖，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收；

    二是促进开发企业心态回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，多建一些适销对路的普通商品房；

    三是促进购房者心态的回归。

    摩根大通昨日预测，政府仍会扶持地产刚性需求，例如针对首套房和普通住房开发商的贷款优惠。

    楼市调控松动预期已在升温。《人民日报》文章提到，尽管在中央政府层面，调控政策从来没有丝毫要放松的迹象，但一些地方政府希望通过政策微调来适度放松楼市调控的心态已十分明朗。报道指出，目前为止已有超过30个城市对调控进行了适度调整，大部分被叫停。但3月底以来，如扬州奖励购房等政策微调都在争议声中得以顺利实施，也被解读为调控政策放松的征兆。

    “尤其是在实际操作层面，除了北京上海等一线城市还在比较严格地执行限购等调控措施，一些城市的限购放松已经不是秘密。现阶段，依然在抑制成交量和房价反弹的，主要是严格的信贷政策。如二套房贷首付六成、1.1倍利率，三套房停贷等。如果信贷政策进一步放松，房价反弹的风险就会加大。”《房价还能不能压得住？》一文说。 “需要注意的是，房价继续下调而土地出让疲软，会使地方政府出台各种措施以绕开中央地产调控政策的意愿增强。中央和地方政府利益之争在未来几个季度将会加剧。”摩根大通昨日在报告中写道。

    其他一些新动向，也被《房价还能不能压得住？》一文点名。比如，投资客意欲入市。一位在浙江温州从事民间金融的人士说，温州房价去年以来普遍下跌超过三成以上，手里闲置资金较为宽裕的老板们最近正在到处看房，研究“抄底”的可行性。“现在实业这么不景气，还是投资房产最保险。”

    中央政治局：明年加强房地产市场调控

    加快培育一批拉动力强的消费新增长点 促进投资稳定增长和结构优化。

    ● 保持宏观经济政策的连续性和稳定性， 适时适度预调微调

    ● 积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化

    ● 深入实施区域发展总体战略，加快推进集中连片特殊困难地区发展，发展海洋经济

    ● 不断提升对外开放水平，优化外贸结构，完善稳定出口政策，积极增加进口，抓住机遇推动企业走出去，支持内陆和沿边地区对外开放

    ● 保持物价总水平基本稳定，促进重要商品市场供需平衡

    ● 扎实推进重点领域改革，扩大营业税改征增值税试点地区和行业范围，健全资源性产品价格形成机制

    ● 健全城乡公共就业服务体系，稳步提高社会保障统筹层次和保障水平，加强房地产市场调控和住房保障工作

    中共中央政治局12月4日召开会议，审议中央政治局关于改进工作作风、密切联系群众的八项规定，分析研究2013年经济工作。 中共中央总书记习近平主持会议。

    会议强调，今年以来，面对世界经济复苏明显放缓和国内经济下行压力加大的严峻形势，在党中央、国务院正确领导下，各地区各部门坚持以科学发展为主题、以加快转变经济发展方式为主线，按照稳中求进的工作总基调，根据经济形势发展变化，加强和改善宏观调控，着力稳增长、调结构、抓改革、惠民生，我国经济趋于稳定，积极因素进一步增多，全年经济社会发展任务能够较好完成。我国仍处于可以大有作为的重要战略机遇期，明年经济社会发展具备很多有利条件和积极因素，同时经济发展面临的困难仍然较多，各种挑战不能低估。全党全国要切实增强忧患意识和紧迫感，充分估计困难和挑战，扎实做好各方面工作。

    会议指出，明年是全面深入贯彻落实党的十八大精神的开局之年，是实施“十二五”规划承前启后的关键一年，是为全面建成小康社会奠定坚实基础的重要一年，做好经济工作意义十分重大。

    要深入学习和全面贯彻落实党的十八大精神，坚持以邓小平理论、“三个代表”重要思想、科学发展观为指导，紧紧围绕主题主线，以提高经济增长质量和效益为中心，稳中求进，开拓创新，扎实开局，进一步深化改革开放，进一步强化创新驱动，加强和改善宏观调控，积极扩大国内需求，加大经济结构战略性调整力度，着力保障和改善民生，增强经济发展的内生活力和动力，保持物价总水平基本稳定，实现经济持续健康发展和社会和谐稳定。

    会议提出，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效性，适时适度进行预调微调，加强政策协调配合。要着力扩大国内需求，加快培育一批拉动力强的消费新增长点，促进投资稳定增长和结构优化，继续严格控制“两高”和产能过剩行业盲目扩张。要毫不放松抓好农业生产，落实和完善扶持政策，加大农业科技投入，鼓励发展新型农业生产经营模式，加强农田水利和防灾减灾能力建设。要加快推进产业转型升级，发挥自主创新对结构调整的带动作用，支持企业牵头实施产业目标明确的国家重大科技项目，推进产能过剩行业兼并重组、扶优汰劣，支持中小企业发展，发展生产性服务业，加强生态建设。要积极稳妥推进城镇化，增强城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市民化。要深入实施区域发展总体战略，加快推进集中连片特殊困难地区发展，发展海洋经济。要不断提升对外开放水平，优化外贸结构，完善稳定出口政策，积极增加进口，抓住机遇推动企业走出去，支持内陆和沿边地区对外开放。要保持物价总水平基本稳定，促进重要商品市场供需平衡，进一步降低流通成本，规范市场价格和收费秩序。要扎实推进重点领域改革，扩大营业税改征增值税试点地区和行业范围，健全资源性产品价格形成机制，深化医药卫生体制改革，推进国有经济和农村改革，抓好科技、教育、文化、行政审批等领域改革。要大力保障和改善民生，健全城乡公共就业服务体系，稳步提高社会保障统筹层次和保障水平，发展教育、卫生、文化等社会事业，加强房地产市场调控和住房保障工作，强化社会服务和管理，维护社会和谐稳定。

    温家宝主持会议 修改集体土地征收补偿制度

    国务院总理温家宝28日主持召开国务院常务会议，听取农业和农村工作汇报，讨论通过《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》。

    会议指出，在工业化城镇化加快的情况下，占地过多过快问题日益突出，不仅影响农村稳定，而且威胁粮食安全，必须推进改革、健全法制，严格约束占用耕地。

    会议强调，抓好今冬明春农业农村工作，确保明年丰产丰收，对于巩固发展农村大好形势和保障全局的改革发展稳定意义重大。一要抓紧抓好冬春农业生产。搞好田间管理，加强农业生产资料供应和市场监管，组织好技术指导服务，加强重大病虫害防控。二要扎实开展农田基本建设。三要高度重视农业生产安全。四要努力稳定农产品市场。五要关心帮助农村困难群体。六要认真做好农村稳定工作，加强农村社会治安综合治理。

    会议讨论通过的《中华人民共和国土地管理法修正案（草案）》对农民集体所有土地征收补偿制度作了修改。会议决定将草案提请全国人大常委会审议。

    住建部:明年保障房继续发力 楼市供应结构渐变

    住房和城乡建设部部长姜伟新12日表示，明年保障房计划开工量不会低于500万套。业内人士认为，明年保障房建设规模会保持在相对较高水平，这将倒逼保障房建设制度的完善。同时，保障房建设加力无疑将给楼市供应格局带来深远影响。在城镇化“引擎”中，保障房建设将成为经济增长的重要助力。

    后续资金来源是关键

    资金向来是保障房建设的最大考验。据住建部估算，去年建设1000万套保障房，共需资金约1.4-1.5万亿元。今年的保障房建设规模虽有所减少，但若算上去年工程结转部分，预计投入不低于上述水平。业内人士还估算，即使明年的保障房建设规模继续减少，所需的资金仍然在万亿规模之上。

    在不少业内人士看来，保障房建设规模之所以逐年降低，与土地出让收入减少等资金困境有莫大关系。但仅从保障房建设而言，其所需的资金规模未必如外界预想般庞大。北京中原地产市场研究总监张大伟表示，在各类保障房建设中，棚户区改造、经济适用房、限价房等本身就带有商品房开发的性质，且不少房地产企业愿意主动承担建设任务，因此其面临的资金缺口较校

    他表示，廉租房、公租房两种保障房类型的租金相对较低，加之投资回报周期长，其投资收益率难以保证。这使得社会资本的积极性不高，而不得不由政府部门解决。业内人士认为，这两种保障房建设所需的资金，约在数千亿规模的水平，并不足以构成太大的障碍。

    相比之下，保障房所需的交通、学校、医院等配套设施建设，以及后续维护所需的费用，才是各级政府面临的真正问题。

    现阶段，我国保障房资金主要来源于中央财政补贴以及地方土地出让金净收益、住房公积金的增值部分等。但随着土地出让收益的减少，保障房的资金来源难以保持稳定，一些地方则通过城投债来筹集资金，但其偿债能力仍存疑问。据了解，当前部分城市做出的收储社会闲置房源作为公租房的尝试，以及保障房共有产权模式的探索，都可能成为缓解资金压力的有效手段。在相关部门正在制定的《住房保障条例》中，将有专门针对资金问题的条款。

    业内人士认为，为完成保障房建设任务和完善各项基础设施，地方政府可能存在放松楼市调控进而增加土地出让收入的冲动，对此应高度警惕。

    楼市供应结构渐改变

    业内人士认为，虽然明年计划量有所减少，但保障房建设仍是重要的政策着力点。按照计划，在完成3600万套保障性安居工程的建设后，到“十二五”末期，保障房将覆盖20%的住房群体。在我国住房市朝改革以来，这将是一个前所未有的规模。

    事实上，保障房建设对楼市格局的影响，目前已经出现。根据链家地产市场研究部统计，2011年以来，我国新房住宅成交量中，保障房占比在30%左右，随着竣工量上升，保障房对住房需求的影响会更加明显。

    在北京等不少城市，保障房建设采劝捆绑式”，即在商品房小区中配建一定的保障房。这也意味着，与纯粹的保障房小区相比，该保障房项目享有与商品房同等的城市配套条件，这大大增强了保障房的吸引力，并成为保障房成交比例上升的主因。

    多数业内人士认为，保障房供应规模加大，并不能降低商品房的价格。但在丰富住房供应类型，保障中低收入群体住房等方面，仍具有十分重要意义。

    保障房建设规模的加大，也促使相关制度完善。链家地产市场研究部分析师张絮表示，按照明年开工量600万套计算，从2008年至明年底，保障房建成量或达到2000万套。此时，保障房建设任务中潜藏的质量、分配、管理等问题也会放大，其融资、监管都需要更加严格的制度。

    姜伟新在接受媒体采访时表示，保障房资金到现在为止没有发生大的问题，住房建设部门将注意资金安全，防止出现资金管理上的问题。

    助力稳增长

    房地产咨询机构庄凌顾问的分析认为，保障房建设在解决民生问题的背后有着更为深远的意义，由保障房驱动市场投资杠杆，这是一剂提振经济的猛药。保障房的投资建设，一方面提供了更多就业空间，外来务工人员得到了大量就业机会；另一方面，与房地产相关的建筑建材、交通运输、社会服务等产业都因保障房建设加速而得到发展。

    在城镇化“引擎”中，保障房同样占有较为重要的地位。作为加快中西部城镇化进程的重要标志，住建部日前出台《关于支持大别山片区住房城乡建设事业发展的意见》提出，协调加大对片区财政困难地区保障性安居工程建设补助力度，指导片区三省(河南、安徽、湖北)在任务安排上对片区各县给予倾斜。

    专家认为，城镇化进程必然伴随着农民进城、居住条件改善等，这个过程不仅对保障房，也对相关的配套设施有大量需求，成为相关产业发展的重要机遇。上述产业的发展也将带来大量的就业机会，并承接城镇化过程中新增的城市人口。

    业内人士还认为，即便是明年保障房建设规模略有下滑，仍无碍其对经济的拉动作用。保障房项目陆续入住之后，对配套项目的需求也会加大。在保障房小区逐渐成熟的过程中，消费、医疗、教育、社会服务等相关的行业仍有大量的发展机会。在推进新型城镇化的过程中，未来还将有更多的中西部省份和城市享受到政策倾斜。伴随这一进程，我国保障房建设也将保持一定规模。因此，在保证资金投入、完善相关制度的前提下，保障房建设将成为支撑未来经济增长的重要动力。(中国证券报)