近日，有置业者反映，位于长沙县的中交凤鸣九章小区，主卧墙面渗水，主卫防水不到位；此外空中连廊漏水，地下车库积水等问题，这让业主十分烦恼。

　　据最新的投诉显示：

　　中交凤鸣九章新房刚刚交付，空中连廊就已经存在漏水问题，天花板已经泡烂；

　　房屋室内精装交付漏洞百出，许多室内外空间存在漏水反水问题，其他问题更是多不胜数；

　　地下车库入口不远处一直存在积水问题；

　　与高额房价该有的质量标准严重不对等。

　　就在3月6日，也有业主投诉表示，2023年12月22日进行验房，发现主卫的外墙墙根有渗水起泡，后续将问题上报到开发商与物业，要求对这个问题进行整改。

　　“在这期间，我们一直在催促和协调开发商去整改这个问题，但是效果平平，进度一直很慢。”业主说。

　　据小编梳理，从今年1月开始，陆续有业主投诉中交凤鸣九章的房屋质量问题，并且指出，小区物业在微信群中回复不及时。

　　据了解，针对房屋瑕疵问题，政府相关部门已经介入。

　　湖南湘江新区金山桥街道办事处在今年1月份的回复中就表示，经核实，中交凤鸣九章项目因近期集中精装交付后，大量报修信息需要答复，因此出现在群内回复较慢的情况，确实存在管家物业服务延迟或不到位的情况。后段，街道物管部门将督促物业企业，持续提升物业服务水平和能力，按照物业服务合同做好小区服务工作。

　　湖南湘江新区管理委员会开发建设局（交通运输局）在3月份的回复中表示，经核实，中交凤鸣九章12栋2301房主卧墙面渗水问题属实，在新区质安站督促下，现已在整改中，3月11前完成。并要求责任单位加强与业主沟通，积极回应业主诉求。

　　湖南楚仁律师事务所张洁认为：

　　一、房屋墙面渗水是小区多发问题，维修起来不仅要破坏装修，也会特别麻烦，业主应该如何应对：

　　一是发现漏水、渗水后及时和物业公司取得联系，及时报修。《民法典》规定当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。依照物业服务合同，物业公司负有维修的义务，业主也负有通知和协助的义务。一旦发现房屋漏水、渗水，业主应当第一时间和物业公司取得联系，在物业公司工作人员来到家中进行检修时，业主也要最大限度的配合其工作。

　　二是在物业公司未能及时修缮房屋时，应及时采取有效措施防止损失的扩大。《民法典》第五百九十一条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担。房屋漏水、渗水后，在物业公司拒绝维修或者不能及时维修的情况下，业主也不能放任损失的进一步扩大，而是应当及时采取积极措施。为了不影响居住，业主可以自行联系具有资质的专业人员进行维修。

　　三是在维修过程中随时沟通，并做好记录。如果选择自行修缮，可以在维修之前提前和物业公司就维修人员的选择进行沟通，听取物业公司的意见，在维修当天通知物业公司可以派员对维修过程进行监督。如因修缮造成了房屋进一步的损坏，也要注意保留好相关证据，以便下一步主张权利。

　　四是开发商作为房屋的设计、建设者，对房屋的质量问题应承担责任。在房屋交付时，开发商应向购房者提供新建住宅质量保证书。质保书详细记载了房屋各个部位的保修期限。根据现行规定，屋顶、外墙体防水的保修期是５年。在保修期限内，购房者正常使用情况下出现的房屋质量问题，开发商需承担免费维修责任。开发商、物业公司不配合的情况时有发生，当业主的正当要求无法得到满足时，业主可以向当地房屋主管部门反映情况或向人民法院起诉。交付使用的房屋存在质量问题，开发商应承担相应的修复费用及修复期间造成的其他损失，比如购房者因漏水造成家具电器损毁、维修期间购房者外出租房支出的费用等。

　　五是如果漏水的情况很严重，影响业主正常居住使用，购房者有权解除购房合同，要求开发商退换房屋。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

　　二、小区车库如果长期积水，水面过高，不但造成小区业主通行不便，甚至造成车辆损坏，房屋建筑地基下沉等恶劣情形，作为小区业主应如何维权：

　　首先，应当及时联系小区物业管理企业对积水情况进行疏通排水。

　　根据《湖南省物业管理条例》的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同、物业服务规范提供物业管理服务，履行下列义务：

　　（一）落实消防、安防人员和措施，确保消防、安防监控设施正常使用，做好物业管理区域内的消防、安防和人民防空工程维护管理工作；

　　（二）负责业主共有道路及其他公共场地的清扫保洁，负责物业管理区域内的垃圾清运，维护物业管理区域的环境卫生；

　　（三）对物业共用部位、共用设施设备进行养护、维修；

　　根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

　　因此，物业管理企业作为向小区业主提供物业服务管理维护的企业，基于物业服务合同约定的合同义务，应当对小区区域内的物业公共区域及专属区域进行日常的管理维护。如果因为物业管理企业服务不及时或者服务不当导致的有关损失，则应当由物业服务企业承担相应的违约责任。

　　其次，若因下水道管网、建筑设计方案不合理，施工结果不达标等原因造成积水，则应由相关的责任方予以及时处理。但物业服务企业也有与相关责任方沟通协调的义务。如果沟通无果，业主委员会可代表业主向法院起诉，追究有关责任方（例如开发商交付房屋不符合合同约定及审批规划）的违约责任及要求赔偿损失。

　　再次，根据《湖南省物业管理条例》规定，物业共有部分由于人为原因损害的，相关责任人应当及时修缮，并对造成的损失承担赔偿责任；在合理期限内相关责任人未进行修缮的，业主委员会或者物业服务企业应当组织修缮，其费用由相关责任人承担。

　　因此，如由于部分业主的不当行为（例如违规倾倒建渣堵塞管网）造成管网拥堵引发积水，实施疏通排水的工程量超出物业管理企业的日常管理维护义务范围的，则应当由该业主承担积水疏通费用及赔偿损失。

　　最后，可向辖区内的房管局进行情况反应。通过行政机关监督物业服务企业履行物业服务合同义务的行为。

　　综上，无论因何原因造成的车库积水，小区物业服务企业都有责任义务进行相应的协调处理，即使并非物业服务企业的原因造成的积水。如若就疏通排水及费用承担、损失赔偿无法与责任方达成一致意见的，业主委员会可向法院起诉，要求有关责任方承担相应的法律责任。