马光远:经历史上最冷的“金九银十”后,房价向何处去?
0731地产研究院  2017-10-11

      在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下,期待楼市本身借助“金九银十”出现大逆转和反弹,本身就是小而又小的概率。

      短期而言,房地产走势势必会受到政策的影响,无论是热点城市今年的降温,还是今年五六线的上涨,都是政策导致的结果。

      好城市的高端物业在任何时候都是稀缺的,短期价格波动不应该成为高净值人士重点考虑的因素。

    在上一篇《今年会不会有“金九银十”》的文章中,谈及开发商期待的“金九银十”,以及国庆前政策不断释放出来的调控加码的信号,我直接泼了一盆冷水:选择在国庆黄金周之前调控政策加码,用意其实再明显不过,那就是,不要借助“金九银十”这个时间窗口,试图在市场走势、政策松动以及购房者的预期方面做出任何改变。不过,在我看来,释放这种信号其实意义已经不在,因为如何仔细梳理过去房地产调控的周期,不难发现,在调控严厉的情况下,热点城市很少出现所谓的“金九银十”的行情,也就是说,每一次调控周期下,很少存在什么“金九银十”的行情,期待季节性的反弹导致楼市逆转只能停留在过去的记忆中。特别是,在今年各种环境因素都和过去完全不同的情况下,期待楼市本身借助“金九银十”出现大逆转和反弹,本身就是小而又小的概率。

    黄金周一结束,一些机构统计的楼市成绩单很快就出来了,事实和我之前的判断差不多,甚至比我之前的判断还冷。以中原地产研究中心的数据为例。根据他们的统计,“十一”长假前6日,热点30城网签量同比平均跌幅约八成。一线城市签约量极为惨淡:北京前7日合计签约143套,同比下跌65%,是2009年来的历史最低值 ;广州总推货量2090套,较去年同期下跌65%;上海网签新建住宅178套,同比2016年同期的784套,跌幅高达78%;深圳网签445套,同比2016年同期的508套下降13%。至于其他热点城市,下降幅度普遍在40%以上。可以说,这是多年来最冷的一个“金九银十”周期。

    其实,楼市之所以经历史上最冷的“金九银十”,根本原因不外乎三点:第一,从价格周期而言,热点城市特别是一线城市的房价经历2016年的暴涨之后,短期内上涨空间和动力极为有限;第二,从供求关系而言,经历2016年的去库存和改善型性需求的释放之后,中国楼市供求关系已经基本完成了逆转,基本居住需求基本满足,除了一些继续改善的,单纯的首套居住需求购房已经无法持续过去的量;第三,当然是因为调控,这是中国人必须意识到的政策逻辑。对于政策,一个极大的误区是有人一直说政策无用,我则一直强调政策有用,政策有用,意味着政策刺激房地产的时候,房价会上涨,政策打压房地产的时候,房价也会下跌,今年热点城市的市场表现已经证明了这一点。特别是,这一轮政策是史上最为认真的,各种手段无所不用其极,通过限购抑制了投资需求,通过限售控制了交易,通过收紧房贷收紧了流动性,通过限价直接抑制了价格,通过限离为政策打补丁。所以,要清醒认识政策的作用,记住,只要政策愿意并且愿意做,没有什么管不住的价格。这是理解在中国房价的真正逻辑。

    当然,以上分析建立在短期的基础上,短期而言,房地产走势势必会受到政策的影响,无论是热点城市今年的降温,还是今年五六线的上涨,都是政策导致的结果。但正如我之前的文章所言,思考房价,从周期的角度,除了短期,还有中期和长期走势更应该考虑的因素:看清中国房地产的走势,有三个基本的视角:分别是短期、中期和长期;也是三个基本的维度:分别是政策的维度、供需的维度和价格的维度;还有三个周期:一是宏观经济周期,二是金融周期,三是房地产自身的周期。在中国房地产和房价问题上,容易犯的错误,就是不能从这些视角、维度和周期全面的进行预判和考量,也无法从中国城镇化真正的规律透视未来房价的走势,因而结论要么以偏概全,要么错得离谱,要么一厢情愿,要么只是属于宗教层面的祈祷或者情绪的宣泄。

    

    因为目前的调控政策,无论多么严格,都不可能长期坚持。而且,因为有些措施过于情绪化和过于严格,更没有持续性。以本轮所谓加码的“限售”为例,五年十年不准卖基本不可能,因为五年十年后中国房地产面临什么样的情况,不是现在的政策可以说了算的。再比如,推行租赁房,在基本的权利问题没有解决和租房市场的政策没有完善的情况下,租赁市场不可能影响房地产的基本走势。至于什么“共有产权房”,有些地方对“共有产权房”吹捧的和花儿一样,几年以后,对这个政策的非议一定不会比现在的经济适用房小。真正能够稳定房地产市场预期的,仍然是任重道远,只听楼梯响,不见人下来的长效机制。

    当然,政策再短,即使出于面子考虑,坚持到今年年底是没有问题的,我们预计在明年年中,房地产政策会在各个城市以各种形式各种名义出现松动。在政策变动的情况下,势必会对房价走势产生影响。但考虑到市场最少有半年的滞后周期,这意味着,房价真正出现变化应该在2018年的年底。当然,对不同的城市,政策变化带来的市场反应仍然不同:

    首先,对于15个左右的热点城市,包括一线城市而言,考虑到目前房价处于高位,消化高价格需要时间,加上政策松动会比较滞后,短期政策和市场变化都不会太大,市场整体仍然会处于稳定状态,大涨的概率不大;

    其次,被我列入安全行列的那些城市,一旦政策松动应该立即入市,中国还是有20个左右的城市,房价仍然处于低位,无需犹豫;

    第三,对于今年上涨明显的五六线城市,现在则是卖出的最好时机,这些城市出现暴涨,纯属政策扰乱,毫无支撑,卖出是最好的选择。

    但是,需要特别提醒,除了北上广深厦门杭州的高端物业,全国其他城市的高端物业普遍价格并不高,我认为,这些城市的高端物业是值得高净值人士关注的,无论是投资还是居住。对于高净值人士而言,无需绞尽脑汁研判政策的走向,你只需要明白,好城市的高端物业在任何时候都是稀缺的,短期价格波动不应该成为高净值人士重点考虑的因素。

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