规划绿地变成了停车场，会所成了酒店式公寓，原本的小高层“长高”成为高层，商业性质用地却转眼成了普通住宅用地……近年来，买房之后发生的规划更改损害业主利益的案例频频发生，购房者大呼“伤不起”。

    暴利使然 更改规划屡见不鲜

    开发商私改规划这种情况，在如今的房地产市场上并不鲜见。在长沙，近期就有两个楼盘因为调整容积率以及将住宅变更为商住两用的酒店式公寓而遭到业主的集体投诉。而由于开发商规划变更的非法公示，引发的维权事件成为房地产维权的热点之一。

    “改规划一般都是驱利性，这是最主要的动机。”有业内人士表示，一个项目的开发周期一般是3—5年，有的甚至更长，在这个过程中，市场随时会变化，开发商也会因为某种原因去变更规划，片面追求利益最大化。

    以提高容积率为例，其数字只需稍微改动，即可为开发商带来上亿元的利润，如以一块占地仅为10万平方米的土地来计算，假使容积率是2，意味着可建20万平方米的房子，如果把容积率提高到2.5，则可建25万平方米的房子，在长沙，假设以6000元/平方米的价格出售，则开发商可多得3亿 元。

    而对于业主来说，调整容积率，其导致的直接后果就是业主没法办理土地证，类似的情况还有建筑超红线、建筑超高等也无法办理土地证。而提高建筑密度则必然减少小区内的美化环境用地和道路用地，增加建筑物层数则往往屏蔽小区与周边环境的空间联系，因此变更建设工程规划，就意味着严重破坏生活环境、降低居住质量，并可能导致公摊面积增加，进而影响房屋的使用价值。

    而且，按照房地产经济学有关区位的理论，房地产的经济价值在很大程度上取决于周边环境的优劣，房地产经济价值也包含了周边环境的价值因素，因此，改变了周边环境，也就是改变了房地产的经济价值，直接侵害了已购房业主的经济利益。

    公示陷阱之瞒天过海

    更改规划既然对业主利益造成损害，在法律上，对于此种行为又有约束？

    根据《商品房销售管理办法》第二十四条，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当 事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做 出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限 内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。

    按照上述法律规定，开发商要合法的变更规划，必须按照法定程序履行法定的手续。但实践中，开发商在做公示的时候通常会采取瞒天过海的办法，即设置“公示”陷阱，对此业主应注意防范。

    开发商常见的“公示”陷阱有：将公示地点选择在很偏僻、不明显的地方，虽然属于项目建设地点或销售地点，但让业主基本上不会留意或根本看不到；利用“业主在收到通知以后15日内应做出是否退房的答复，如不答复视为同意变更”的法律规定，借机让业主拖延答复；冒充或伪造业主签名；采用偷梁换柱的办法，骗取业主签名等。

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    策略提醒：随时关注项目规划动态

    因规划变更引发的纠纷一般较为复杂，实践中业主维权较为困难，所以业主们需要对楼盘动态随时保持关注。业主可经常上规划局网站、售楼处、建设用地现场查阅。同时，业主也应特别注意如下事项：

    第一，尽管根据《商品房销售管理办法》，发展商有向购房者明示、通知、告知或说明的义务，但千万不要等待发展商来主动告诉你，而应该在合同签订前就要求发展商出示相关的规划图纸，仔细审阅规划许可证及其附图的内容(其内容往往与开发商的沙盘及宣传资料有所出入)，也可去规划部门查阅规划设计的核准图，看是否符合自己的要求。

    第二，合同附件中应把小区规划图标识清楚。目前，购房者前去签订预售合同时，开发商基本上不把小区的规划图做为合同的附件，只有个别开发商在预售合同中贴一张复印好的小区规划“模糊图”， 通常其图上不仅连绿化、道路标识不清，有时甚至连小区大门都找不着，更不用说小区规划图中建筑物的坐标。一旦发生纠纷，购房者往往会因为无证据证明当初约 定内容而败诉。为此，签订合同时，购房者一定应要求开发商将小区的道路、绿化、健身场、变电站及地面车库等情况，在附件中标示清楚。

    第三，应把楼书、广告内容写进合同。如果购房者是被楼书或广告中的规划内容所吸引而决定买房的，就一定要把这些规划写到预售合同中去。并可以要求在合同中注明：“楼盘规划与宣传资料应完全一致，否则视为出卖人欺诈，应按已付房价款的＿%承担违约责任。”

    第四，应约定较高的违约金。目前采用的商品房预售合同示范文本，其中有关于变更规划的违约责任条款的约定，如业主可以选择退房或者选择双方协商解决或者要求 赔偿损失等。实践中，因规划变更的损失很难量化，所以在房价大幅上涨的情况下，如果约定退房或比较低的违约金标准或违约金标准约定不清，对业主来说非常不 利，对开发商也没有应有的威慑力。

    第五，如发现开发商违法变更规划，应及时举报。就目前的规定看，罚款和拆除是规划部门处罚开发商违法变更规划的主要方式，但如果开发商违法变更规划的项目已“完工”，规划部门为避免因拆除造成社会财富的巨大浪费，大多数情况下只得选择罚款的处罚方式。因此，业主一旦发现开发商有违法变更规划的举动，就应及时向规划管理部门举报，以防违法项目建设已成既定事实后陷入被动。

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