2012年，随着国家调控政策的深入，房地产市场的行业标准逐步提高，不少开发企业因综合开发实力有限，导致开发过程中出现各种问题。且随着购房者维权意识的提高，针对房地产行业的投诉也层出不穷。

    根据长沙市房产政务信息网“企业信用”栏目的统计数据显示，2012年度，有关房地产行业的投诉共1624个。

    在四大企业类别中，房地产开发企业投诉1133个，其中房屋产权投诉838个，房屋质量投诉130个，销售服务投诉88个，小区配套投诉77个；物业服务企业投诉384个，其中收费与资金管理投诉219个，服务质量投诉74个，小区设施与维护投诉47个，安全秩序管理44个；房地产中介企业投诉92个，其中服务收费投诉41个，交易行为投诉38个，服务态度投诉9个，合同签约投诉4个；装饰装修企业15个，其中业务水平投诉7个，装修质量投诉6个，服务态度投诉2个。

    房屋产权、物业收费与资金管理、房屋质量的投诉率位居前三。下面，本网就2012年投诉率最高的三大类投诉进行解读分析，以便为市民购房提供更多的警示参考。

    房屋产权：一证难求

    金色山庄购房6年未办国土证、世纪桃花苑因违章建筑导致业主购房三年拿不到房产证、湘府9号家园超过合同约定的日期仍不交付房产证且拒绝赔偿违约金……在各类投诉案例中，有关房屋产权的投诉高居榜首，占总投诉量的51.6%，房产证及国土证难求成为购房者最常遇到的难题。

    一般来说，开发商拖沓办证的原因有很多种，比如抵押房产融资、没有缴清土地出让金等有关费用、在施工中擅自改变规划无法通过验收等等。而因为当前没有相关政策法规对开发商故意拖沓办证实施严格的惩戒措施，所以此类现象在房地产市场中时有发生。

    虽然市民在买房后经常遭遇此种问题，但据律师透露，真正为此打官司的却很少，不少业主在面对产权证延期时选择了等待，而不是根据合同条款或法律规定维权。

    造成这种局面主要有两个原因。其一，是业主们嫌麻烦，也没有太多的精力投入到打官司之中。另外一个原因，则是房子本身的升值空间，让业主们害怕与开发商打官司后，会面临退房的局面，导致房产升值部分落空。

    对此，业内人士建议，要避免房产证迟迟办不下来的情况出现，首先调查开发商开发项目的资质，调查手续是否齐全；其次要仔细研究合同，在签订合同时注意开发商拖办产权证如何赔偿等条款，并多关注合同的生效日期，如果有异议要及时提出来，进行协商。购房者如果漠视异议选择签字，就表示认同了开发商的条件，只能被动接受。

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    物业收费与资金管理：收费乱 服务差

    物业公司对业主收费名目繁多、小区卫生差无人清扫物业费却照收、收费无公示违规收停车费……物业收费一直是业主与物业公司之间矛盾的焦点。

    在2012年各类投诉中，物业企业收费与资金管理的投诉位居第二。据统计分类，其中主要问题在于，物业公司对物业费收取过高，且对业主收取装修押金、装修管理许可费、人员出入证费、垃圾清运费、楼梯损耗维修费、电梯年检费、清理化粪池费、灭火器租赁费等各种费用，收费名目繁多。同时，购房户领取钥匙时，物业公司强行一次性收取业主一年或半年的物业管理费。

    更有一些物业还巧立名目乱收费，如收取房屋更名费、治安管理费、提前收取物业管理费等，令业主莫名其妙；还有的物业对各类收费不公示，业主交了费，心里却不明白，有的物业只收费，不服务，不管理等，都增加了业主与物业公司之间的矛盾冲突。

    按照规定，在小区没有成立之前，开发商代为管理签署物业费用。在办理房屋收房时，物业方应尊重业主与开发商原来签署的购房合同上的约定，不能单方面对物业费进行变更。否则，业主有权要求其出示物价管理部门的文件，如没有或拒绝出示的，业主可拒绝交纳超出部分的费用。

    普通住宅和高档住宅的物业服务收费都有基准价，不管分几部分，物业收费都不应超过最高基准价。若物业自定物业费，业主可向物价局投诉。

    同时，有业内人士称，成立业委会是解决物业纠纷的根本方法。业委会成立后，有责任监督物业公司将物业费公示。按照规定，在物业公司要新增费用时，必须要经过小区业主大会2/3以上业主的认可方可实行。

    不过，如果居委会、开发商不参与的话，业委会很难成立，但可先通过选举居民自己的居委会。根据我国《居委会组织法》规定，只要有10个业主联合提出罢免现任居委会，就可以重选。在此基础上，成立业委会就比较容易。

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    房屋质量：问题楼盘屡见不鲜

    房屋质量，一直是购房者最为关注的焦点。2012年，企业信用栏目中有关房屋质量的投诉案例高达130个，安全隐患不容忽视。

    据专业人士透露，房屋质量问题一般分为三种：第一，房屋主体结构质量不合格。从技术角度看，所谓“主体结构”是指房屋的主要构件相互连接、作用的平面或空间构成体。其必须具备符合技术要求的强度、韧性和稳定性，以确保承受建筑物本身的各种载荷。如：地基、承重墙等，这些部位出现结构性迸裂、倾斜、坍塌等问题，应当视为主体结构存在问题。第二，严重影响正常居住使用的质量问题。这是指由于房屋质量问题，严重影响买受人享用房屋的正常使用功能和用途的情形。如不能正常供水供电等。第三，其他质量问题。如房屋渗水、地面空鼓、墙皮脱落等。

    但房屋一旦出现问题，大部分业主遇到的情况会是：找到直接接触的物业管理公司，结果他会让你找负责建筑的开发商，找到开发商吧，他会推托说已经不关他的事了，让你找物业处理。这样的太极耍法往往使得遇事业主像个皮球一样被踢来踢去。但房子已经入住而无法退房，除了无奈气恼，很多业主束手无策。

    遇到这样的事情该怎么处理呢？在此，本网特提醒广大消费者，在入住时务必查看有关证件，避免在维权时造成不必要的麻烦。这些证件主要是《综合验收合格证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》和《测绘成果表》。如果开发商不能提供《综合验收合格证》，消费者可以拒绝接收房产，并要求开发商承担逾期交付的违约责任。如果房屋没有通过综合验收，房主入住后无法办理“三证”，而且房屋一旦出现质量问题，将无法得到现有法律的支持。

    此外，《住宅质量保证书》的约定一定要详细查看，这是入住后房屋发生质量问题时的一个重要维权依据。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件，其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定，承担保修责任。一些消费者在买房时常常以为这些只是形式，草草签字了事，殊不知这样往往给了不法开发商可乘之机。

    还有一种特殊情况就是合同约定的交付期已到，而楼盘尚未通过综合验收，开发商却通知可拿钥匙。一般情况下，业主应该拒绝接受并要求开发商承担责任的，但是一些业主由于急等入住而接收了住房。在这种情况下，业主最好在办理交房手续单上注明：因该房屋未经综合验收，交付日期以该楼盘通过综合验收日期为准。一旦发现房屋和当初合同不符，消费者可书面要求开发商承担逾期交房的违约责任。

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