“现房精装小户型，低首付、零公摊”、“高得房率、零公摊，史上最超值”、“长沙楼市惊现‘负公摊’，即买即住”……形形色色的楼盘宣传广告中，随处可见“零公摊”字样。而当装修房屋时，一些市民却发现开发商打着交房时总建筑面积不超过3%误差范围的“擦边球”，使套内面积缩小、公摊面积增大，人们的买房款被不明不白地占去了一块。

    在居民住宅不断“长高”的同时，不同小区的住宅公摊率也一个个被拉高，特别是小区档次越高，其公摊率也会相应提高。“从16%、19%、23%，到25%、27%，再到目前最高的32%”，如今，随着我市住宅配套设施的不断完善，一些住宅的公摊率也是水涨船高。

    零公摊——营销噱头OR真实惠？

    “建安像素汇一套25平米的公寓，合同上居然注明公摊面积是8平方，公摊率高达32%。我们要求开发商出示官方测绘报告，开发商却拒绝提供。”近日，多名建安像素汇的业主向本网投诉称，该项目公摊面积严重超规。

    在长沙，类似这样的案例随处可见。在大多数楼盘的公摊面积云遮雾罩，搞得众多购房人晕头转向的时代，“零公摊”无疑是一个极具诱惑力的卖点。

    而对于目前市面上所谓的“零公摊”，业内人士坦言，这是开发商吸引购房者眼球的营销手段，很多没有计入产权的部分面积也被计算在内了。实际上，这样的算法是不符合规定的。

    对于公摊面积的处理，目前我国尚无明确法律法规出台。因公摊面积的不明确，公摊面积不明确、面积测绘结果不公开，让买房人多年来在面积上难以明明白白消费，而开发商就钻了信息不透明的空子。

    “公摊面积属于隐性面积，只有具有资质且比较规范的测绘单位能说出具体分摊部分，很多不够规范的单位往往只告知业主一个大概的数字，很可能就是一笔糊涂账。”一些房产测绘专业人士坦言。

    公摊面积多大为宜？

    那么业主实际公“摊”哪些面积呢？到底哪个范围内的得房率是比较合理的？

    依据《房产测量规范》规定：小区的公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房；每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙(包括山墙)，为墙体面积水面投影面积的一半。

    在一个楼盘中，公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。

    一个小区需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量，然后计算出相关的分摊系数，其计算方式为：共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和。

    尽管国家对于各种住房的公摊系数并没有一个明确的规定，但按照业内共识，每个产品项目会有一个可供参考的范围。

    一般而言，高层住宅因为有电梯、大堂、走廊等公用部分，其公摊面积会大于多层住宅，高层住宅公摊系数一般在0.18～0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11～0.16之间，但是因为每个小区的实际情况不同，具体系数需要经过相关部门测量才能得出。

    “很多购房者买房时都会选择公摊面积较小的房子，但是10个购房者中有7个不会去了解，公摊分布在哪些方面？公摊面积也是付了钱的，因此购房者在买房时有必要打破沙锅问到底，了解每一平方米的具体位置。”有业内人士提醒。

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    风险如何规避？

    面对公摊面积存在的各种陷阱，购房者应该如何避免？在此本网总结了几招，以供给购房者参考。

    第一招：索取公摊数据。在签订购房合同时，让发展商出示有关计算公摊面积的数据，包括整幢建筑的建筑面积、套内建筑面积之和、不应分摊的建筑面积等基本数据，也可以要求发展商列明公摊公用建筑面积的具体项目以及各项目的面积，这样业主可以通过数据求出公摊面积，以明确自身的权益。

    第二招：查阅有关资料。业主们有权自查或者聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件，比如最终设计图纸或者最终设计方案、最终面积测量报告、各种数据的计算方式及其文件等等。

    第三招：在购房合同中约定公摊面积。《商品房买卖合同》第三条和附录二中有关公共部位和公用房屋分摊建筑面积的条款，购房人应当在合同中约定公摊面积的数字，并在附件二"有关公共部分与公用房屋、公摊建筑面积构成说明"中，详细约定公摊的具体部位、面积大小。特别是有关共有建筑分摊部位变更的情况，约定得越详细，对购房者就越有利。一旦发生纠纷，购房者就可以以合同约定来保障自己的利益。

    那么市民在遇到诸如公摊面积等房产测绘纠纷时，如何维护自己的合法权益呢?

    相关政府部门人士提示，可通过三种途径来维权。一是直接找开发商协调，也可向测绘部门或房地产行政主管部门反映，要求测绘单位重新进行测量，在以上两种方式都不能解决的情况下，最后还可以通过法院诉讼，由法院指定测绘单位重测。

    三种维权办法中，第一种办法比较直接有效，但往往需要众多业主联合起来，要求开发商给出一个明确的解释，必要时还可以通过媒体监督解决纠纷，但很多不良开发商会玩“躲猫猫”，采取避而不见和拖而不决的策略，处理起来比较耗时耗力。

    第二种办法的维权成本较高，专家介绍，公摊面积的测量都是以“幢”为单位，一幢楼中所有套内面积之外的地方都在公摊计算范围内，如果一户业主提出申请，意味着需要对整幢楼重新测量，按照现在纯住宅1元平米、商住两用1.7元平米的测绘费用，业主的负担至少在数千元甚至上万元。

    相比之下，通过法律途径诉讼解决的办法实在是无奈之举，不仅要耗费大量的时间和人力，各种费用的支出也是不可避免的，可以说是三种维权办法中成本最高的。

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