徐光亚：未来长沙房价将会微幅上涨

近段时间以来，我们知道全国的土地市场可以说是高歌猛进，在万科、华润、恒大等品牌的房企百亿资金拿地的带动之下，历经了前三个季度平淡之后，土地市场终于迎来了供应的一个高峰期，呈现出了供需非常火爆的景象。以长沙为例，10月份，就共有31宗土地在该月截止挂牌，这一数据刷新了本年度月度土地供应量。而10月10日，万科、保利32亿联合拿下的滨江新城B7地块，成为本年度长沙规模最大、金额最高、最让人瞩目的市场焦点。

除此之外，梅溪湖片区、洋湖垸片区等大河西热点地块，和开福区、天心区、雨花区主城区都有地块入市。供应的走高也引起了长沙土地市场的密切关注。土地市场的供需两旺，我们该如何解读？是否因为房企已经“嗅”出了土地市场的新动向？抑或楼市调控将释放出新的反弹或放松信号？房价会否因为这场土地“高烧”而升温？楼市走势会否因此而呈现回暖？带着这一系列的问题，0731房产网记者采访了金网络投资有限公司总经理徐光亚。（点击进入：土地热VS楼市走势真相探讨）

金网络投资有限公司总经理徐光亚

记者：近段时间土地市场大热，上市公司拿地的节奏可能会快一些，徐总您怎么看的？

徐光亚：因为我们是个代理公司，从北京来，主要合作大的开发商，像中铁、中房这些，正好中铁刚拿了一块地，在梅溪湖，30、31、32那块地方。为什么先拿地，就可以说面包房进面粉一样，原来任志强说用面粉、面包的一个理论，因为我们没有再生产资源。对于像我们服务的这种大型的国企，又不是一个单个项目，单个项目肯定要这个项目到一个程度，资金到一定程度再去拿地，大型国企进的是一个长期的发展。短期内的市场调控，或者短期内的销售不好，这个东西并不可怕，可怕的是什么，等哪一天你没地可开发了，没项目了，那时候又没有现金流回来，同时还有一个大的班子要养着，发展完全进入一个停滞期，所以说我觉得这是一个很正常的情况。

要说现在密集，就是偶然性和必然性，我很同意，就是很偶然的出现了31宗，其实今年76宗，31宗将近占了将近一半，但是和往年去比，往年就是50多宗，大概60多宗。这个数表现在一个正常范围内，没有说今年到了140多宗，比往年最高的翻一番，没有，还属于一个正常范围之内。

其实中铁去拿梅溪湖地块也是一样，从去年开始，总公司就说你们可以去寻觅一些地块，那时候就开始频繁去接触，去寻找，只是在今年找到一个合适的地块。为什么合适？现在我们服务的房地产开发企业，拿地的现象存在一个很理性的现象，一个理性体现在和政府合作，一切以政府为导向，就是和先导公司这样的，紧密合作，谈的不仅仅是我有钱，你有地，咱俩一拍即合，不是这样。而是说，有一个很深入的沟通，对这个地块的价值有一个深入的探讨，比如我们把一些学校先引进进来，这样开发公司做市场，给客户的吸引力也是足够的。我有一些基础建设，包括道路全部弄通了，甚至一些景观项目，比如说梅溪湖景观湖面都做出来了，那么大家心里就很踏实。

再就是以市场为导向，现在这个市场是不是一个健康的发展，就长沙来说，整体的经营量、销量、市场需求，我们一直认为是很健康的。所以说，公司说你们可以在长沙拿地，因为整体市场是健康的。再就是很理性的算经济帐，不是像几年前那种，很盲目的，有地我就拿，经济帐，土地价格和所面临的市场，要匹配什么样的销售价格，如果算出来的话，我不追求过高的利润，也不追求过快的速度。出去按照正常的合理的，我能不能正常实现公司的利润、项目的策划，是可以的。

所以我觉得现在这个东西，对于服务的大型企业，是很理性的去做这个判断，很理性的做这个事情。

记者：在黄金周过去的首周，成交量出现了两倍的环比增长，对比九月份的市场冷静局面，进入十月份的楼市反弹，数据也让开发商寻找到了一点向好的气象，给了自己一点信心，徐总您怎么看？

徐光亚：不是说有这个信心，更多的是累计。因为我觉得经过这两轮大调控，其实市场洗牌是把一些投机性的开发商给洗掉了，留下来的就是踏踏实实盖房子、建房子，开发房子。

记者：就是立誓在这个行业长期做下去的企业。

徐光亚：对，也让大家认识到，房地产行业不是一个无风险的行业，它也是存在一定风险的。在考量上，规划能力、运营能力、销量能力，比如说现在的开发商去拿地的时候更多的是理性，就包括洋湖垸的那种捆绑模式，我是开发商，很简单，算帐，整体的价格，我的资金流的情况，和您给我的条件和我的能力，我很理性的去判断。

还有就是大家量力而行，没有谁说我现在资金不够了，还要去，在今年和去年，有开发商出现这种例子，本身又有品牌，又有能力，但是就是因为太快速的扩大，被撑住了，噎住了，消化不掉了，现在大家都是在根据我的实际情况和吸引力在行动。比如说现在滨江这块地，新出让的万科和保利几个（开发商）做的这块地，其实我们去判断的时候，就是我们去研究这个事情。第一万科从去年下半年开始清仓，到现在今年上半年，现金流已经不是问题。再就是我们统计了一下，可能统计的不全，从今年开始，万科在全国一次性拿了很多地，但是很多是联合拿地，按照比例来说，有多少开发量，还有170多万亩的房产开发量是属于他的。对于万科在全国的销售量，真是谈笑之间就把它消灭掉了，以后万科那点土地还不够使用。

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记者：随着我们商业地产逐步的繁荣，会对整个房地产市场产生怎么样的影响？

徐光亚：肯定对于价格有一定的上涨，因为每一个人离不开商品，因为我从北京过来。现在可以看北京，北京其实是所有的城市规划都应该去看的，它是一个反面教材，各个土地都发展得不好。当然我们可以看到，北京一个规划不好的地方，区域性商业中心做得不够，它只是在中间几个点上造成人流的大量错位。但是现在也慢慢的改变，无论是东南西北，有很多开发商在自己的楼盘里，或者是自主规划的，单纯做商业，都出现了一些。由于这种城市的扩大化，区域性就形成了一种很聚焦型的商业中心。但其实我觉得是一个城市价值的体现。

这个问题其实又回到了刚才说的房价问题，我觉得从长期房价来说，短期的涨跌，那是短期的，从长期来说，房地产肯定是要涨价的。一是城市价格，包括刘总刚才说的，区域商业中心的出现，这是城市价格的提高。城市价格的提高，我们说任何一个商场的价格决定着商品的价格。再就是CPI，现在的通货膨胀率这么高，如何一个项目只要不涨钱，那就是在跌价，它涨，比如涨6%、涨7%，要和CPI是同步的，其实CPI没有6和7，其实比这还要高的，只是大家没有办法说。

记者：有一种理论是，影响房价的因素可能是单方面或者是多方面，但是结论就是房价不会出现一种大幅的波动。您怎么看，对于这种原因和结论。

徐光亚：一个是政策，我们统计了一下，从2009年到现在，长沙放出的土地建面大概是在3800万方，而同期市场成交量大概是在4000万方，我这个数据记得不是很准，这两个基本打平，就说明市场的供需没有出现土地供应跟不上，或者说土地供应量太大了，基本保持平稳。

但是短期供需，我们作为代理公司做这块有压力，压力在哪？短期内的供需，就是我们看到今年大家开售的楼盘里面，剩下的没有卖出去，我如果没记错应该是700多万方，类似于一年的销售，那明年还会有推出，那么短期的供应量可能会出现偏大。所以我们说我们的价格，在一线的销售，一线会承受很大的销售压力，从我们代理公司甚至是开发商都会有这个感觉。除了供需，另外一点就是客户心里预期，大家说全部抛空或者是全看涨。

因为现在楼市不会出现一个大的波动，这是客户的心里预期，他也就预期没有特别悲观，或者是特别乐观的看法。当然有一些特别悲观或者是特别乐观的看法，这种客户还在隐藏，我现在不入市。

另外就是CPI，政府依然承受很大的压力，虽然说最近公布的CPI已经控制住了，已经把持了，但是大家在日常生活感受中，没感觉控制住了，依然在涨。还有一个东西，城市价格，因为我们最近也是跟中铁去拿地，包括李总最近拿地跑长沙可能会跑得更多，跑了很多地方去看的时候，发现长沙一年一年真的是日新月异，也就是城市价格还会增加。那么我觉得这几个综合因素，从长期来说，政策面，或者是供需面保持平稳，但是短期内供应量可能有压力。但是我们可以看到就是一些利好，城市建设方面的利好，短期内政策的平稳和政府的利好，我觉得之间是可以抵消的。所以我对未来还是平稳，甚至稳中有点微微小幅上涨这种。