关于进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修 和更新改造中支持作用的通知

各区城乡建设局、质监分局、各相关单位：

为进一步发挥物业维修资金在电梯应急维修和更新改造中支持作用，提高维修资金的使用效率，维护物业维修资金所有权人的合法权益，保障人身安全和财产安全，根据《中华人民共和国特种设备安全法》、《长沙市物业维修资金管理办法》、《长沙市电梯安全管理办法》、《关于进一步发挥住宅专项维修资金在老旧小区和电梯更新改造中支持作用的通知》(建办房[2015]52号)、《关于全面推进物业管理实施意见的通知》(长办发[2016]20号)等法律法规和文件规定，结合长沙实际情况，现将有关事项通知如下：

一、范围的界定

1、属于电梯应急维修的范围：电梯使用过程中出现故障危及人身安全，需要更换电梯价值较高的主要零部件或安全装置，修复工作超出日常维护保养且只属于修理范畴的电梯，经电梯检验检测机构进行鉴定，并出具《电梯应急维修现场勘察意见》的电梯。

2、属于电梯更新(整梯更换)或改造的范围：使用年限较长，长期超负荷使用，故障率较高，存在严重事故隐患，且一般修理不能满足使用要求，需更新(整梯更换)、改造的电梯，可按电梯检验检测机构出具的《电梯安全评估报告》(设备本体部分)进行鉴定。

电梯使用年限达到十五年或存在严重事故隐患时，电梯使用管理者可以委托电梯检验机构进行安全性能技术评估。使用管理者应将电梯使用状况、维护保养和检验发现的问题、安全评估报告及时向产权所有者报告或公示。

二、电梯检验检测机构

检验检测机构应符合《特种设备安全法》及相关法规和安全技术规范规定，并具备电梯检验或型式试验许可资格，同时应获得省级特种设备管理部门的授权。电梯检验检测机构应在我市设置固定办公场所，配备相应资格的检验检测人员、仪器设备，并将单位有关资质、文件及质量保证手册报备至市质量技术监督局。同时电梯检验检测机构应建立公众网站，便于申请者了解工作流程和下载相关资料。

三、电梯应急维修和电梯更新(整梯更换)、改造申请物业维修资金使用程序

1、电梯应急维修使用程序：在电梯出现危及人身安全的紧急情况时，业主、业主委员会、物业服务企业和签约电梯维护保养单位应当立即采取应急防范措施，制定维修和零配件更换方案，委托电梯检验检测机构进行现场勘察，取得《电梯应急维修现场勘察意见》后，向所在地区的区建设(房产)主管部门提出资金申请，按维修资金应急维修使用程序执行。

2、电梯更新(整梯更换)、改造一般使用程序：电梯使用管理者在确认电梯不能满足使用要求，符合更新(整梯更换)、改造条件时，业主、业主委员会、物业服务企业和签约电梯维护保养单位应当采取防范措施，制定更新(整梯更换)、改造方案，可委托电梯检验检测机构进行安全评估，设备本体部分取得《电梯安全评估报告》后。向市物业维修资金管理中心提出资金申请，按现有维修资金一般使用程序执行。

四、优化表决规则，提高业主组织的决策效率

在电梯更新改造中使用维修资金，为解决业主“双三分之二”表决难题，可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中约定以下表决方式：

1、委托表决：业主将一定时期内维修资金使用事项的表决权，以书面形式委托给业主委员会或者业主代表行使;

2、集合表决：业主大会对特定范围内的维修资金的使用事项，采取一次性集合表决通过后，授权业主委员会或者物业服务企业分批使用;

3、默认表决：业主大会约定将未参与投票的业主视为同意维修资金使用事项，相应投票权数计入已投的赞成票;

4、异议表决：在维修资金使用事项中，持反对意见的业主专有部分占建筑物总面积三分之一以下且占总人数三分之一以下的，视为表决通过。

五、有关工作要求

1、物业服务企业要做好设施设备的日常维护和保养工作。不得虚报维修费用、套取物业专项维修资金，否则将依据相关法律追究其相应责任;构成犯罪的，移送司法机关。此项工作将纳入物业服务企业评价体系。

2、电梯检验机构及其检验人员应当客观、公正、准确、及时地出具检验报告，并对现场勘查结果和评估结论负责。此项工作将纳入电梯检验机构评价体系。

3、电梯维护保养单位应当严格按法律法规及安全技术规范的要求和合同的约定做好电梯应急维修工作，对电梯维修质量安全负责。此项工作将纳入电梯维护保养单位评价体系。

六、本通知自2016年12月1日起实施。

长沙市住房和城乡建设委员会

长沙市质量技术监督局

2016年10月26日